Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts werden Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die gesetzlichen Immissionsgrenzwerte nicht überschritten sind oder die Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahen getroffen werden. Dabei muss sichergestellt werden, dass die Immissionsgrenzwerde durch die Anordnung der lärmempflindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen, eingehalten werden können. Eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 31 Abs. 2 der Lärmschutzverordnung (LSV) darf nur erteilt werden, wenn durch die Bauherrschaft im Baubewilligungsverfahren detailliert aufgezeigt wird, dass die Einhaltung der Inissionsgrenzwerte durch derartige Massnahmen nicht möglich ist und an der Errrichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht. Dabei muss erstellt sein, dass sämtliche verhältnismässigen baulichen und gestalterischen Massnahmen zur Optimierung des Lärmschutzes ausgeschöpft worden sind. Der Nachweis der hinreichenden Massnahmenprüfung obliegt dem Baugesuchsteller. Der Entscheid über die Erteilung einer Ausnahmebewillligung setzt eine Interessenabwägung voraus. Dem Lärmschutz ist daher bereits bei der Definition der Rahmenbedingungen für ein Bauprojekt (z.B. bei der Ausschreibung für die Durchführung eines Projektwettbewerbs) hohe Bedeutung beizumessen. Die Bauherrschaft muss im Baubewilligungsverfahren aufzeigen, dass sie den Lärmschutz im Rahmen der Projektausarbeitung adäquat berücksichtigt hat und die getroffene Auswahl an Massnahmen nachvollziebar zu begründen. Sie muss darlegen, weshalb welche Massnahmen gerpfüt, gewählt oder verworfen wurden. Kommt die Bauherrschaft dieser Anforderung nicht nach, läuft sie (bei Überschreitung der Immissionsgrenzwerte) Gefahr, dass ihr Baugesuch vollumfänglich abgewiesen wird.

Ein (selbständiges und dauerndes) Baurecht kann für die Dauer von 100 Jahren begründet werden. Mit Blick auf die lange Dauer eines Baurechts muss aus Sicht des Baurechtsnehmeners sichergestellt werden, dass dem Baurechtsnehmer bei künftigen Veränderungen der Rahmenbedingungen ein Anspruch auf Anpassung der vertraglichen Konditionen zusteht. Ein besonderes Augenmerk ist dabei auf die vertraglichen Regelungen betreffend die künftige Anpassung des Baurechtszinses zu richten. Auch sollte dem Baurechtsnehmer ein möglichst grosser Spielraum für künftige bauliche Veränderungen eingeräumt werden. Ferner muss auch die vertraglichen Regelung betreffend die Höhe der vom Baurechtsgeber bei Ablauf des Baurechts zu entrichtenden Heimfallsentschädigung mit besonderer Vorsicht formuliert werden. Bei Neubauten muss ferner sichergestellt werden, dass dem Baurechtsnehmer bei einem Bauabschlag durch die Baubewilligungsbehörde ein Recht zum Rücktritt vom Vertrag zusteht. Ferner sollte wenn immer möglich darauf hingewirkt werden, dass der Baurechtszins erst ab Bezugsbereitschaft der Bauten zahlbar ist.

Zum einen ist zu prüfen, ob das Grundstück in einer Bauzone liegt, und ob die Zonenvorschriften die geplante künftige Nutzung erlauben. Ferner sollten im Rahmen einer Due Diligence insbesondere die baurechtlichen Rahmenbedingungen (was für Bauten und Nutzungen, mit welcher Ausnützung und welchen Dimensionen sind auf dem Grundstück zulässig?), die sachenrechtlichen Rahmenbedingungen (wird das Grundstück durch Dienstbarkeiten belastet, welche einem geplanten Bauprojekt oder einer geplanten Nutzung entgegenstehen? Ist die Bauherrschaft für eine hinreichende Erschliessung des Grundstücks auf Dienstbarkeiten zu Lasten von Nachbargrundstücken angewiesen?) und die mietrechtlichen Rahmenbedingungen (bestehen Mietverträge, welche mit dem Eigentumserwerb am Grundstück auf den Erwerber übergehen und nach dem Eigentumserwerb weiterbestehen?) geprüft werden. Auch den umweltrechtlichen Aspekten (Gebäude- und Bodenkontaminationen) sollte hohe Beachtung geschenkt werden. Ferner sollte geprüft werden, ob sich anstehende Revisionen der einschlägigen Bauvorschriften negativ auf die künftige Nutzung des Grundstücks auswirken könnten und ob ggf. in der Nachbarschaft grössere Bau- oder Infrastrukturprojekte anstehen.

Immobilien- und Baurechtsexperten bieten umfassende (bau)-rechtliche Prüfungen an, um den Nutzungs- und Bebauungsspielraum des Grundstücks sowie allfällige situative Einschränkungen oder Bedingungen nach Gesetzgebung offenzulegen.